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购房者未付清首付 房开公司逾期交房 双双违约

法院：继续履行合同驳回双方诉请

平安广西网柳城讯（广西法治日报记者 赖隽群 通讯员 汪明沛 梁冬柳）购房者没付清首付款，而是向房地产开发公司（下称房开公司）借款用于支付首付款，房开公司则逾期交房，结果双方互诉对方违约。柳城县人民法院近日判决双方继续履行商品房买卖合同，驳回购房者和房开公司的诉请。

2022年7月，谭某把一家房开公司诉至柳城县人民法院，请求法院判决房开公司交付房屋、支付逾期交房违约金51164元、赔偿损失8635元。房开公司不同意支付违约金和赔偿损失，提出反诉，请求法院判令谭某返还公司垫付的购房款3万元、支付违约金44910元。

原来，谭某与房开公司于2015年3月6日签订商品房买卖合同，约定谭某购买房开公司一套总价款为25万余元的房屋，同时约定了首付款、按揭贷款等支付方式及时间，交房日期为2017年5月31日。

签订合同当天，谭某交付首付款3万元，因无力支付余下首付款，便与房开公司签订借款协议书，借房开公司46925元抵付首付款。随后，双方到银行办理按揭贷款，按揭款转至房开公司账户。后来，谭某又向房开公司付款16925元，尚欠首付款3万元，房开公司也一直没有交房。

法院经审理认为，双方当事人均认为商品房买卖合同有效，同意继续履行。由于谭某必须全额支付购房首付款才能办理按揭贷款，为此双方签订借款协议书，房开公司做了谭某已经全额支付购房首付款账单，让其顺利办理银行按揭贷款。所以，借款协议书的性质是谭某欠下购房首付款的凭据，或者说是房开公司同意谭某分期支付购房首付款的承诺书，实际上是双方把购房首付款一次性付款方式变更为分期付款的协议，对双方当事人具有法律效力。

那么，购房者没有全额支付购房款，房开公司没有按期交房，哪一方违约？谭某认为，按约定，其应当先行全额支付购房首付款，房开公司在后按期交房。经交涉，房开公司同意到交房时谭某才交齐尚欠的购房首付款。现在房开公司逾期不交房已违约，应承担违约责任。房开公司认为，谭某应先行全额支付购房首付款，但谭某拒不交付，还带头闹事致使施工困难进而逾期交房。谭某违约在先，应承担违约责任。

法院审理后认为，房开公司明知谭某没有一次性全额支付购房首付款，却做出谭某已一次性全额支付首付款的账单，等于自认谭某已一次性全额支付首付款的事实，违反有关规定，房开公司应承担法律责任；双方签订借款协议书变更购房首付款支付方式后，谭某未能按期付款是事实，但其称房开公司同意到交房时才交款的证据不足。另外，至今未见房开公司通知对方交房的事。因此，双方均违反商品房买卖应当先行一次性全额交清购房首付款，然后才能办理按揭贷款的规定。

结合双方都有同意继续履行合同的诚意等，法院认为，双方应当继续履行合同，全面履行各自的权利、义务。法院遂依照民法典的规定，判决双方继续履行商品房买卖合同，驳回谭某的其他诉讼请求及房开公司的反诉请求。

关键词： 房开公司 按揭贷款 商品房买卖合同