哥哥出资，弟弟出“名”——

借名买房，谁是真正的主人？

(资料图)

□广西法治日报记者 李继远 通讯员 姚海敏 覃杰梅

哥哥买的房，却登记在弟弟及弟媳的名下。几年后弟弟因病身故，哥哥想将房转移登记回自己名下时，却遭到弟媳拒绝。经梧州市两级法院审理，这起合同纠纷案有了最终结果。

购房登记在弟弟夫妇名下

李新与李羽系同父异母的兄弟。李羽与赵兰是夫妻，共同生育了李锋和李君。

2011年4月，李新向余良、贺敏交付房款24.5万元，购买了他们坐落于藤县藤州镇西江路的房子。此后，该房登记在李羽、赵兰名下。

李新购买上述房屋后一直在该房居住至2020年10月31日。刚进新居时，李羽、赵兰带着李锋、李君搬进该房居住，李锋和李君还在附近的幼儿园就读过。一年多后，李羽一家搬走。之后李新将该房出租给他人办公使用。

2017年6月，李羽去世。2020年5月，李新与赵兰协商，要求将房屋过户到自己名下，赵兰表示同意。5月下旬，李新委托藤县一家中介公司代为办理房屋转移登记手续，中介费和过户费均由李新支付。因李羽已经去世，需要先将房屋进行继承转移登记，转移到赵兰、李锋、李君名下，然后才能过户给李新。2020年7月13日，涉案房屋登记到赵兰、李锋、李君名下，继承转移登记完成。

弟媳拒办转移登记手续被诉

谁料赵兰突然反悔，并到藤县不动产登记中心要求暂停办理房屋转移登记，拒绝将房屋转移登记到李新名下。

协商无果后，李新向藤县人民法院起诉，要求赵兰、李锋、李君协助他将房屋产权证过户到其名下。

赵兰、李锋、李君在审理过程中提出反诉，要求确认房屋不动产所有权属于他们享有；李新将房屋返还他们。

李新称，他购买房屋时之所以将房屋登记在李羽、赵兰名下，是为了方便无县城户口的两个侄子李锋和李君到县城就读。当时，双方口头约定房屋归他所有，随时可以过户到他名下。

赵兰、李锋、李君则称，该房屋是李羽、赵兰共同购买的，他们不同意过户登记到李新名下。

法院认定房屋归哥哥所有

藤县法院审理后认为，该案焦点实际是双方是否存在借名买房合同关系，即应否由赵兰、李锋、李君协助将涉案房屋过户到李新名下。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。

据李新陈述，其与李羽系同父异母兄弟，基于对亲属的信任而未签订正式借名买卖协议，同意将涉案房屋登记在李羽夫妇名下，目的是方便侄子能在县城的学校就读。2012年间侄子李锋、李君确实在房屋附近的幼儿园就读过。据赵兰自述，他们搬离该房回天平镇上班，李峰、李君停止在此就读。所以李新所述双方达成口头借名买房协议的解释具有合理性，也没有违反相关的法律强制性规定，法院予以采信。

从庭审中原房主余良的陈述可知，购买房屋的房款24.5万元全部由李新交付，房款一部分现金交付一部分转账交付，且涉案房款收条及购房税金发票均由李新收执。法院有理由相信房屋购买人是李新，其完成了付款义务。赵兰主张房屋是其与李羽所买，但未能提供相应证据证实已经履行实际出资义务。

根据相关证据显示，购房后李新与李羽一家共同搬进涉案房屋居住，李羽一家搬走后，李新则一直居住至2020年10月，接着将房屋租给他人。可见赵兰一家在涉案房屋居住时间并不长，所以法院认为涉案房屋实际控制使用人是李新。

从房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等方面分析，据原房主余良陈述，购房、看房、谈价、付款等事务其均与李新一人对接，并不认识赵兰夫妇，只在办理房屋转户登记时李新要求将购买的房屋登记到赵兰夫妇名下才第一次见面，可见赵兰夫妇与原房主余良并没有买卖房屋的合意。该案事实符合借名买卖习惯。同时，结合中介公司的代办员陈述及在案证据显示，李羽去世后，在李新提出要求将房屋转移登记到其名下时，赵兰是同意的，且签订了委托书同意委托中介公司的工作人员代办转移登记到李新名下的手续。法院确信李新在本案主张的事实具有高度可能性，认定李新与赵兰夫妇之间借名买房关系。李新请求赵兰、李锋、李君协助将涉案房屋过户到其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。

藤县法院作出一审判决：赵兰、李锋、李君应于判决生效后10日内，协助李新办理房屋的产权转移登记手续，将房屋过户至李新名下。

赵兰、李锋、李君不服一审判决，上诉至梧州市中级人民法院。梧州市中院审理后作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。

案后说法：

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义取得房屋权属登记证书的行为。在生活中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义购房的事例不在少数，但借名买房本身存在的极大法律风险。

如借名买房后，如果登记权利人反悔，即使出资人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也会带来许多不必要的麻烦，一旦无法证明借名购房事实的存在，出资人很有可能钱房两空。如果登记权利人擅自将房屋出售，就算证明了借名购房事实存在，房屋也无法追回，出资人也只能要求登记权利人承担相应责任。

而登记权利人同样也面临风险。在一些城市有首套房优惠政策，借名购房后登记权利人就丧失了再次享受优惠条件的机会。另外，如果出资人购买该房时办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，银行会直接要求登记权利人还款。（文中人名为化名）

关键词： 转移登记 房屋登记 房屋过户